楼市正在用空前但肯定不绝后的调控，逼退一波又一波人的狂热窥视。
年已经过半，厦门楼市正身处风口和泡沫中，这场*周期的游戏还在继续。
有人抄底入市、有人抛盘甩卖、有人高位站岗，谁规定买房就是稳赚不赔的呢。
未来2年将成为一道门槛，跨过去就是海阔天空，跨不过的只能成为出局者。
壹
NO.1
在厦门楼市，很容易可以获得这样的数据：住宅用地量少价多；新房供不应求；成交均价上涨。
1.上半年，厦门成交了12宗（包括1宗人才限价地块）商住用地，总建60万㎡（包括无偿配建1.7万㎡）。
上半年，厦门商住土地成交总金额.81亿元，可售楼面均价达元/㎡（楼面价剔除人才房用地）。
2.厦门住宅用地的开发存量约万㎡，整体去化周期1.8年。
同安、集美的存量较大，然而集美的去化年限为1.4年，同安则长达3.6年。湖里存量最少，去化年限仅有0.3个月，其余各区存量和去化年限适中。
对比前几年的住宅用地开发存量，目前土地存量还存在-万方的缺口，量少价高的局面仍未扭转。
以上2点可以推导出一个基本结论：厦门住宅用地量少价高。
贰
NO.2
上半年，厦门市住宅新增面积57.20万㎡，环比上涨34.2%，同比下降42.9%。
上半年，厦门住宅成交套，面积89.4万㎡，环比下降9.5%，同比下降54.9%，供销比为0.64，供不应求。
上半年，厦门市一手住宅成交均价元/㎡，环比上涨17.5%，同比上涨29.3%。
为何自去年第三季度限价后，数据上仍反应六区价格全面上涨呢？主要有两大原因：
1.限价令下，开发商推盘的意愿极弱，肯供货的楼盘屈指可数，区域成交均价受单盘的影响十分大。
例如，思明可售新房寥寥无几，在中航当代半岛别墅的高均价高成交下，上一周（6月26-7月2日）将全区成交均价拔高至7.2万/㎡，全区上半年成交均价为5.6万/平，同比环比上涨了2成。
海沧区在泰禾厦门院子、首开龙湖春江彼岸的别墅大批量热销下，全区上半年成交均价走高至3.9万/㎡，同比大涨5成，环比上涨2成。
2.低价盘基本消耗殆尽，以中高价盘的区域销售为主，区域成交均价与去年同期比上涨明显。
同安和翔安老城的低价盘基本售罄，同安以环东海域的楼盘销售为主，翔安的在售楼盘集中在南部新城，因此，与去年同期相比涨幅较大，环比也有所上涨。
上半年厦门二手住宅成交.59万㎡，环比上涨0.7%，同比下滑39%；成交套数套，环比上涨5.6%，同比下滑36%。
二手房成交逐渐理性，但仍处于近几年的历史高位。由于目前新房的供应紧缺，二手房还是楼市的成交主力，这一情况在纯新盘大量上市后才会改变。
叁
NO.3
按年上半年的数据来看，在厦门买房简直就是捡钱！
经历了暴涨的人会很有信心的说还会涨，这是用过去的数据和经验来判断完全陌生的市场。
过去买房的人都赚得盆满钵满了，刚刚入手或正打算大干一场的你，还是来看看未来2-3年厦门楼市将呈现怎样的局面？
1.近半年来厦门土地市场表面上四平八稳的，实则暗潮涌动：新老地块正在快速更迭大换血。
年以前，1万+的楼面价就是地王，与今天的地价相比，“水平”明显有点低。调控下，以低地价的老盘持销为主，且正在陆续清盘，到了上半年基本将被消灭掉。
2.年厦门地价从1万+跑步进入3万+时代，今年又见2字头。调控高压下，奔4也是相当困难，基本锁定2万+、3万+的地价格局。
楼面价2-3万/㎡的地块会率先入市，大概在今年年底至明年年中，价格不会对市场造成太大冲击。楼面价在3-4万/㎡的地块，除了融创东南府外，其余最快也要在明年下半年开盘。
高地价能否实现价格预期，还得看调控的眼色，即使限价要松也是循序渐进的过程。高层首批可能平本都要开以回笼现金流，再用大量的洋房别墅实现高溢价盈利。
3.那么2年后，我们究竟有多少房子可以买？除了已经出让还未入市的27幅住宅用地，下半年还有10幅拟出让，总共有37个纯新盘。
-年有一大批楼盘要交付，这些正在消失的低地价盘将以二手房的形式重出江湖，在-可以进入流通环节，其中不乏大量的投资者。
那时谁还会说厦门无房可售？开发商们忙着CALL客、抢夺市场，房东们都忙着寻找接盘侠。如果调控仍未放松，资金链绷不住的房东，肯定要抛盘出货。
年下半年已经开启，等待着你的厦门楼市是一个新老楼盘代谢的过程、一个消化房价涨幅的阶段、一个大量二手房进入市场流通的时期。
1.现在那些低地价、被限价开盘、比二手房还便宜的新房，就是买房人苦苦追寻的。高地价盘的价格还是调控说了算，不能引起市场的波动和恐慌。
2.投资要做好至少3年的持有准备，不宜杠杆过高、资金链太紧。楼市分化加剧，选择有地价或交通、教育等硬资源支撑房子，否则会横盘更久。
3.早前低价入手的能赚得盆满钵满，现在高位进场的你，要担心的是房子能否成功解套。若没有比之前更大的行情，2-3年后要么继续站岗，要么割肉抛掉。
真正的买房人要敢于直面铁血的调控，敢于正视已经涨上去的地价和房价。纵使房价长期看涨，不代表着可以高枕无忧，买房人要有自己的正确预判，不能错把行情当能力。
这个长期究竟有多长？如果这轮调控周期不是2-3年，是5-8年甚至更长，你还能跨过这道槛吗。
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未来2-3年，厦门的房子还会有多大财富效应呢？小伙伴们欢迎留言互动！
┃文章作者：王培
┃数据来源：厦门中原地产研究中心
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厦门房价长期看涨
但年涨幅必须合理
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