—7宗地的真影响！—
北京土地市场一直的全国的风向标，在年全国各地纷纷刷新宇宙纪录的时候，北京土地供应不多，截止今天实际成交的住宅用地只有8宗，虽然北京的房价涨幅也很明显，但因为没有地王推动，所以远远的落户于深圳与上海。
但北京的土地调控力度的确最大，特别是抑制了--年的7万套左右自住房，的确影响非常大，这次又出现了一个新事物"限房价、竞地价地块"
已经挂牌4宗土地，这些地，对市场影响如何？
—北京最近7宗地的市场影响！—
分析房地产市场，可以说，短期变化看资金信贷，长期看土地。那么分析一下，最近北京将要出让的7宗土地情况：
这7宗地，基本都将在11月成交，合计7宗建筑面积有91万平米，其中房山区的两宗因为相对不重要，所以提前分析一下：
这两宗地，全部为一半必须持有20年以上，而且建设成为类住宅的难度非常大，土地标书中明确了新规范：
下面聊聊5宗住宅用地：
7宗地块合计建筑面积为平米，起价合计为.83亿，住宅用地属性基本都是R2，也就是非常干净，其中除了
永丰地块为平米的零售商业用地、地块为平米的零售商业地块
永丰地块为平米的零售商业用地。
*村地块为平米的基础教育用地。
其他永丰+大兴地块全部为纯住宅用地，合计建筑面积为
71.万平米的住宅用地中，有11.64万平米为配套，剔除之后，合计5宗还住宅用地中，有59.5万平米的住宅用地（含自住房平米公租房平米）
也就是7宗地块中，5宗包含住宅用地的，合计可以划分为：
自住房平米、公租房平米
配套建设零售商业用地平米
配套学校平米
另外纯商品房住宅（可能因为竞配成为持有不可售）平米。（其中大兴平米。海淀平米）
按照90平米以下部分需要70%面积计算：如果4宗地都额外配套建设，最后可以出现：
海淀：套90平米以下房源，套90平米以上房源（按照80平米计算平均小户型，按照平米计算平均大户型，面积比例7:3）
大兴：套90平米以下房源，套90平米以上房源。
也就是剔除自住房公租房外，4宗用地合计供应供应套90平米以下房源，套大户型房源。
按照市场价值看这7块地，如果全部是普通可售属性，房山的地块楼面价应该在3万左右，而其他5宗住宅用地楼面价有望超过5万，甚至到6万。
也就是说，北京基本用大约亿的土地出让金损失，换来了未来合计：
套90平米以内小户型+套大户型+0套自住房公租房=套。
—多套平价房的影响！—
计算了房源数据，基本就可以分析对市场的影响：
首先：看直接影响：
海淀区平均每年商品房住宅签约套数在0套上下，均价已经达到了6.3万，5万多的超过套低价房供应，对区域的均价直接拉动将起码达到10%。
对于全市的影响：
合计套的商品房住宅供应，相当于全市年成交的10-15%，这部分房源低于目前区域的二手房价格，这部分房源对年房价的影响将起码拉低涨幅5%。
（计算办法为10-15%的房源价格降低10%）当然，如果只有这4宗地，市场会快速消化，但如果数量继续增加，对年的市场压力影响将非常大。
限房价，直接打击开发商拿高价地的预期和积极性
4宗地块按照地块属性看，平均起始楼面价均在2-3万左右，剔除配建基本都在3万左右，最高限价在5.34-5.58万，可以说完全杜绝了地王的可能性。
对房价的影响
过去开发商拿高价地的目的是将来可以高价销售，特别是可以建设成为区域高端，但限价之后，使得这一目的不可能实现，这将导致整体定价模式从过去的销售预期定价模式改变为土地成本定价。
这种情况下，根本不可能再出现高价地。
对市场来说将增加大量平价住宅。
因为房价已经限价，所以开发商会加快开发周期，不可能再按照普通商品房的销售节奏分批供应
对市场影响，基本杜绝的产生地王的可能性，按照北京的土地*策实施，已经不可能再有地王出现。
北京的土地出让尝试，再次给其他城市试点带来样本。“控地价、限房价”相比其他城市的摇号卖地，北京的*策直接影响未来售价市场，北京房地产市场的降温可以预期。
从房价涨幅看：北京作为一二线城市涨幅处于居中位置的城市，出台的调控力度最大，相比其他城市还在做减法，北京开始了加法，增加有效低价房源供应。
预计北京房价将快速降温，四季度涨幅将明显放缓，在自住房大量供应后，部分区域的价格很可能出现调整。
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